Лизинг недвижимости - ждать ли взрывного роста

1. Какова доля сделок с недвижимостью составляет в общем портфеле лизинговых сделок?

Доля сделок с недвижимостью последние несколько лет на рынке неуклонно снижается. По исследованиям 2012 года лизинг недвижимости составил всего 1,3%. При этом пик данного продукта пришелся именно на кризисные и послекризиные периоды, когда доля данного сегмента достигала 3%. Это объяснимо, так как в период кризиса лизинг недвижимости стал использоваться банками и лизинговыми компаниями как инструмент антикризисного управления, как форма реструктуризации задолженности заемщиков, что потребовало в некоторых случая вступление в права собственности на дорогостоящие объекты. Однако, дальнейшего развития продукт не получил. Кризисный всплеск еще раз показал несоответствие продукта рыночным условиям финансирования. По итогам 2012 года рынок лизинга недвижимости составил чуть более 18 млрд. руб. При объеме рынка лизинга в целом более 1,3 трлн руб. При этом за 2012 год сделки в недвижимости показали 38 лизинговых компаний, однако на первые 3 пришлось 80% всего рынка. Поэтому можно сказать. Что сделки носят несистемный локальный характер. И реализуются с небольшими активами. Любопытно отметить, что сделки с вагонами, с самолетами, с оборудованием лизинговые компании активно анонсируют, а вот сделки с недвижимостью в пресс релизах не встречаются - это, на мой взгляд еще одно доказательство нерыночного формата данного продукта на сегодняшний день!

Потенциал же рынка оценивается традиционно как самый высокий. Во первых, этому есть объективные свидетельства рынков Европы, где лизинг недвижимости занимает более 20%. Во-вторых, данные об инвестициях в основной капитал в России показывают, что основной объект инвестиций (около 60%) составляет в РФ недвижимость, большая часть которой коммерческая. Таким образом, рынок инвестиций составляет сейчас более 7 трлн. руб в год. Лизинг в которых же составляет десятую доли процента – или на уровне статистической погрешности, а то и меньше. Емкость рынка недвижимости поражает, поэтому интерес к нему всегда есть и будет только усиливаться. В компании "Альфа-Лизинг" доля портфеля со сделками лизинга недвижимости также невысокая – около 0,5%. Однако, опыт реализации сделок в компании разносторонний: от офисов и сети магазинов до огромных торговых центров с тысячами арендаторов.

2. Почему в отличие от Запада у нас это направление так слабо развито? Что мешает?

• Небольшие объемы лизинга в данном сегменте связаны с комплексом проблем – не последнюю роль среди которых играет законодательство. Отсутствие четкой законодательной базы для регулирования государственной регистрации договора лизинга выражается в том, что сейчас регистрирующие органы вынуждены применять к государственной регистрации договора лизинга по аналогии нормы, регламентирующие процедуру регистрации договора аренды. В то же время лизинг по сравнению с арендой имеет свои особенности, которые требуют урегулирования на законодательном уровне. Договор лизинга независимо от его срока подлежит государственной регистрации в ЕГРП территориальным отделением Федеральной регистрационной службы по месту нахождения передаваемого в лизинг объекта. Таким образом, договоры лизинга объектов недвижимости будут считаться заключенными только с момента их государственной регистрации в ЕГРП. Многие органы регистрации не сталкивались с регистрацией лизинга недвижимости. Поэтому на этапе регистрации возникает необходимость изобретать велосипед и предварительно утонять у конкретного регистрирующего органа "как он считает нужно правильно регистрировать такой договор" и предварительно учитывать его требования и к текстовкам самих договоров. Т.е. сложности возникают сразу на этапе подготовки договоров. Приобретение прав на здания, строения, сооружения, помещения в них с целью передачи в лизинг влечет за собой необходимость оформления прав на земельные участки, на которых располагаются соответствующие объекты недвижимости. При этом земельные правоотношения должны оформляться вне рамок лизинговой сделки, поскольку в соответствии со ст. 3 Закона о лизинге и ст. 666 ГК РФ, предметом лизинга не могут быть земельные участки и другие природные объекты. Следовательно, дополнительное оформление прав на землю еще больше усложняет сделку, так как права на землю очень часто оформлены некорректно или не оформлены в принципе.

• Но законами проблемы продукта совсем не ограничиваются. Отсутствие как таковой наработанной практики по лизингу недвижимости делает этот продукт крайне инертным и неповоротливым. Нет практики решения типовых юридических проблем и решение каждого вопроса у всех сторон выливается в значительные временные затраты. Поэтому продукт зачастую и остается штучным – даже те стороны, которые на него отваживаются в силу финансовых преимуществ, предпочитают в дальнейшем не повторять эту практику. Структура сделки подразумевает наличие многих нетиповых договоров для клиента, нестандартных рисков, что на этапе структурирования сделки вынуждает потенциального клиента поворачиваться в сторону более апробированных механизмов привлечения финансирования. В основном как конкурирующий продукт мы рассматриваем банковское кредитование.

• Значительную конкуренцию лизингу недвижимости составляет банковский кредит под залог недвижимости. Этот продукт работает как часы – есть практика по нему. Всем понятны риски и порядок взаимодействия. А главное – он подразумевает отсутствие налоговых и учетных проблем, присущих лизингу недвижимости

• В большинстве случаев объект недвижимости находится в собственности клиента. Поэтому у него стоит задача привлечь под объект максимум финансирования. Однако, имея на балансе актив, в подавляющем большинстве случаев, балансовая стоимость актива не соответствует рыночной, а зачастую специально занижена, для экономии на налоге на имущество. Поэтому лизинговый продукт, предполагающий продажу актива лизинговой компании, вступает в противоречие в учетными и налоговыми приоритетами клиента. Объект в учете компании обычно имеет минимальную налоговую и бухгалтерскую остаточную стоимость. Чем больше стоимость объекта – или чем больше ресурсов от лизинговой компании клиент планирует получить за свой объект, тем больше у него возникает налогооблагаемая база по налогу на прибыль – как разница между балансовой стоимостью по налоговому учету и стоимостью продажи. И клиент теряет 20% сразу на этой разнице, что нивелирует обычно все возможные налоговые эффекты от применения лизинговой схемы. Более того, у компании возникает НДС к уплате в бюджет, и если у компании нет так называемой "подушки" по НДСу – то при реализации сделки лизинга недвижимости, продавая свою недвижимость лизинговой компании, придется заплатить НДС в бюджет со стоимости продажи. По результатам анализа этих последствий компании обычно от сделок возвратного лизинга недвижимости отказываются, так как с банковским кредитом в таких условиях лизинг конкурировать не может.

• Если мы говорим о покупке недвижимости у третьего лица, то наличие дополнительного звена в лице лизинговой компании в такой сделке может служить также стоп фактором, так как лизинговая компания предъявляет более жесткие требования к продавцу, к порядку расчетов по договору купли-продажи, более тщательно проверяет документы и т.д. Что объективно затягивает сделку, а при наличии конкурирующих предложений у продавца может стать причиной срыва сделки. Тут можно упомянуть и о том, что все расчеты по объекту недвижимости должны быть прозрачными, что тоже не всегда практикуется на относительно сером рынке.

• Присутствие лизинговой компании и банка в сделке иногда приводит к требованию страхования титула собственности, что в реальности новые собственники делают крайне редко. Это удорожает лизинг – хоть и не намного.

• Еще одним фактором неприятия лизинговых схем в недвижимости можно назвать просто человеческий менталитет и память о лихих 90х и рейдерских захватах. Многие клиенты некомфортно чувствуют себя, когда они добровольно отдают право собственности на завод или магазин в чужие руки. Что бы ни случилось, но право собственности многие хотят сохранить просто ради душевного спокойствия.

• Не многие лизинговые компании имеют доступ к длинным деньгам. А финансирование недвижимости предполагает именно длительные договоры лизинга. От 5 до 10 лет. Это связано прежде всего с длительными нормами амортизации объектов недвижимости – 30 лет, при которой даже ускоренная амортизация возможно только за 10 лет (К=3 в лизинге). Поэтому любые сделки с недвижимостью менее 10 лет даже для лизинговой компании становятся рискованными в силу непропорционального финансового результата по сделке, который формирует график лизинговых платежей. Таким образом, априори перечень даже потенциальных игроков на этом рынке очень узок.

• В лизинг можно передавать объекты, которые зарегистрированы надлежащим образом, а лизинг строящегося объекта законодательно невозможен – точнее несет крайне высокие риски для лизинговой компании. Однако, на рынке строительства является обычной практикой финансирование объектов строительства на стадии котлована и/или фундамента, сопровождающееся дальнейшей ипотекой незавершенного строительства или залогом уже готового объекта. В лизинге же все финансирование стадии до регистрации прав на недвижимость законодательно не отрегулировано и по существу будет полностью коммерческим риском лизинговой компании без возможности что-то предъявить лизингополучателю по его дефолте.

• И, наконец, можно отметить еще одну сложность данного продукта. Связана она опять таки с тем, что титул собственности на объект переходит к лизинговой компании. Так вот - при этом у лизинговой компании могут возникнуть обязанности по перерегистрации части коммунальных договоров на себя. Т.е. не все службы газа, воды, тепла и электричества во всех регионах страны представляют что такое лизинг. И бывают случаи, что они отказываются иметь дело с лизингополучателем, а требуют заключения договоров ТОЛЬКО с собственниками согласно своего внутреннего умозаключения. Вот тут у нас опять возникает велосипед. Когда мы с эксплутантами должны подписаться под услуги, которые нам никогда не нужны были и в жизни не пригодятся. А это время. Это зачастую кривой договор контрагента, в который нельзя вносить никаких правок, это перевыставление их счетов клиенту ежемесячно, это обмен ненужными бумагами, это внесение дополнительных условий в договор лизинга и т.д. и т.п. Это как один из неключевых, но ярких примеров того, что лизинг недвижимости для всех сторон обрастает зачастую непреодолимой бюрократией и бумагами, к сути лизинга отношения не имеющими в принципе.

3. В чем преимущества данного финансового инструмента?

Налоговая оптимизация, которая заключается в экономии по налогу на имущество и налогу на прибыль:

• Экономия по налогу на имущество за счет полной амортизации по бухгалтерскому учету за срок лизинга – 10 лет например (а не за срок полезного использования, который в случае с недвижимостью составляет 30 лет). Налога на имущество компания на горизонте 10 лет заплатит примерно в 3 раза меньше.

• Экономия по налогу на прибыль – лизинговый платеж относится на себестоимость в полном объеме. Законодательство предусматривает ускорение амортизации по имуществу в лизинге с К=3. Поэтому налога на прибыль организация заплатит существенно меньше по сравнению с покупкой в кредит или за счет собственных средств.

4. Насколько большим мог бы быть спрос в случае решения всех законодательных проблем?

Думаю потенциально на уровне стран восточной Европы. Т.е. с текущих 1% до 20% рост мог бы быть – или в 20 раз – это реально!

5. Как, по Вашему мнению, будет развиваться это направление в среднесрочной перспективе?

Очень волатильный рынок. Любая небольшая сделка любого маркет мейкера даже внутри групповая будет резко изменять долю сегмента, так как объектов стоимость десятки и стони миллионов долларов на рынке очень много и любой из них, реализованный через лизинг даст прирост 50 или аж 100% рынку в год. Но это опять таки рынок одной сделки. Реального движения или перспективы этого рынка системно по причинам указанным мною выше, я не вижу. Объективно до кризисных 3% вырасти рынок должен или еще в 3 раза. Это вполне реально!