Теоретически данная сделка не может быть реализована в рамках договора лизинга. Речь в данном случае идет о возможности лизинга объекта, права на который как объект недвижимости не оформлены, объект не зарегистрирован ни в качестве объекта введенного в эксплуатацию, ни в качестве объекта незавершенного строительства.
В соответствии со ст.3 ФЗ "О лизинге" предметом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество, за исключением земельных участков.
В силу ст.15 ФЗ "О лизинге" обязательным договором при заключении лизинговой сделки является договор купли-продажи предмета лизинга, заключаемый между лизингодателем и продавцом предмета лизинга. В рассматриваемом случае лизингодатель может заключить с лицом, осуществляющим строительство объекта недвижимости (застройщиком) договор купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем с указанием, что он приобретает ее для целей дальнейшей передачи в лизинг лизингополучателю.
Необходимо иметь в виду, что для целей реализации такого договора, необходимо, чтобы первоначально права на объект недвижимости были зарегистрированы на продавце (застройщике). При этом необходимо иметь в виду, что поскольку на момент заключения договора купли-продажи предмет лизинга (объект недвижимости) еще не создан, то договор лизинга не может считаться заключенным (ст.609 ГК РФ, п.3 ст.433 ГК РФ).
