Лизинг недвижимости - лизинговая сделка, в рамках которой Лизингодатель обязуется приобрести в собственность указанный Лизингополучателем определенный объект недвижимости (этот объект должен быть сдан в эксплуатацию, зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним) у определенного Лизингополучателем Продавца и предоставить Лизингополучателю это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей.
Лизинг недвижимости как инструмент целесообразно использовать для следующих целей:
- •
финансирование сделок по приобретению новых объектов недвижимого имущества;
- •
рефинансирование сделок по уже приобретенному недвижимому имуществу (возвратный лизинг);
- •
финансирование сделок по приобретению недвижимого имущества на стадии строительства.
Основные требования, предъявляемые к объекту недвижимости:
- •
объект недвижимости на момент совершения сделки должен быть свободен от любых обременений, в том числе от долгосрочной аренды (сроком более 1 года);
- •
при возвратном лизинге арендованного здания лизингополучатель должен расторгнуть текущие договора аренды до момента перерегистрации права собственности и передачи в лизинг;
- •
на момент совершения сделки по объекту недвижимости отсутствует задолженность по коммунальным и иным платежам;
- •
наличие полного пакета документов по объекту недвижимости и земле;
- •
фактическое состояние объекта недвижимости - предмета лизинга (в том числе, адрес, площадь, номера помещений и комнат, наличие (отсутствие) перегородок, назначение и т. д.) в соответствии с действительной технической документацией БТИ в отношении такого объекта должно полностью соответствовать данным, содержащимся в ЕГРП (не должны присутствовать красные линии).
Страхование титула - это страхование юридической чистоты документов, устанавливающих и подтверждающих право собственности на недвижимое имущество. Оно означает страхование от событий, произошедших в прошлом, последствия которых могут отразиться в будущем. На усмотрение лизинговой компании иногда требуется страхование титула.
Регистрация
На основании сложившейся практики и в целях минимизации рисков, связанных с регистрацией, целесообразно:
- •
предварительно согласовать регистрацию договора лизинга с соответствующим территориальным подразделением ФРС (желателен письменный ответ на запрос);
- •
подготовить договор купли-продажи, а также договор лизинга соответствующего объекта недвижимости и подать их на регистрацию единым пакетом документов (дата подписания договора купли-продажи должна совпадать с датой подписания соответствующего договора лизинга).
В каждом из договоров купли-продажи рекомендуется указывать, что объект недвижимости приобретается с целью последующего лизинга, а также идентифицировать лизингополучателя. Это будет наиболее наглядно свидетельствовать о заключении договора купли-продажи во исполнение лизинговой сделки, а также о соблюдении требования законодательства об уведомлении продавца о лизингополучателе (ст. 667 ГК РФ).
Часто на практике контрактная стоимость объекта недвижимости существенно отличается с его балансовой стоимости, в таком случае у продавца недвижимости возникает НДС к уплате, а так же налог на прибыль в размере 20% с разницы между ценой продажи без НДС и балансовой стоимостью. Возможные решения данной проблемы:
- •
доведение балансовой стоимости до уровня, сопоставимого с контрактной стоимостью за счет специальных мероприятий;
- •
в контракте в качестве цены объекта недвижимости указывается его балансовая стоимость, на разницу между рыночной и контрактной стоимостью продавцу предоставляется кредит финансирующим Банком, на условиях, сопоставимых с условиями лизинга (по сроку и стоимости ресурсов). Как прямой кредит, так и кредит, полученный для реализации лизинговой сделки, обеспечиваются ипотекой (имеет место двойное обременение) приобретаемого объекта недвижимого имущества.
